Een woning kopen in België gaat evenals in Nederland al of niet via een makelaar. Ook een notaris kan onroerend goed aanbieden. Voor openbare veilingen hebben de zelfs een biedingswebsite in het leven geroepen, Biddit.be.

Wat in vergelijk met Nederland meteen opvalt is het verschil in kosten koper. Vooral de zogenaamde registratierechten, te vergelijken met de overdrachtsbelasting in Nederland. Deze verschillen in België per gewest. België kent drie gewesten. Vlaanderen, Wallonië en Brussel. De registratierechten variëren van 6% tot 12,5%. Naast het gewest, is in Vlaanderen ook van belang of men nog ander onroerend goed heeft voor de bepaling van het belastingtarief. Daarnaast komt het ereloon van de notaris en zijn administratiekosten (grofweg 1%).
Tip: zorg dat je tijdig weet welke registratierechten je verschuldigd bent.

Waar in NL een schriftelijkheidsvereiste bestaat (indien de koper niet handelt in uitoefening van beroep of bedrijf wordt de koop schriftelijk gesloten) kent België dit niet. Dit betekent dat een koop ook mondeling tot stand komt.

Tip: Dus als je bod doet en je wil je financiering nog regelen doe dat onder opschortende voorwaarde van financiering, ook mondeling. Neem daarvoor een redelijke termijn. Er moet meestal nog getaxeerd worden, stukken verzameld, beoordeeld en goedgekeurd worden. Vier weken is in onze optiek het minimum.

In tegenstelling tot het verleden financieren Nederlandse banken de aankoop van een woning in België niet meer. Voor een hypotheek moet je dus bij een Belgische geldverstrekker zijn. Dat kan wel een Belgische vestiging van een Nederlandse bank zijn.

Typerend in vergelijk met Nederland is de diversiteit van geldverstrekkers. Met name in de acceptatievoorwaarden en de rekenmethodieken om de maximale lening te kunnen bepalen op basis van inkomen. Banken in België verschillen daar veel sterker in dan in Nederland. Tijdige en complete oriëntatie loont!

Vrijwel alle banken accepteren klanten met Nederlands inkomen. Een zeer klein aantal banken bepekt zich hierin tot looninkomen en accepteert geen Nederlands ondernemersinkomen.

Opvallend voor Nederlanders is het hanteren van een leeftijdsgrens. In Nederland niet of nauwelijks aan de orde maar in de ons omringende landen wel. De meeste banken hanteren als einde termijn voor een hypotheek het jaar waarin, degene die het hoofdinkomen heeft, 75 jaar wordt. Sommige korter, een enkele bank gaat tot 85 jaar, onder bepaalde voorwaarden.

Een hypotheek loopt in de regel maximaal 25 jaar, er zijn enkele uitzonderingen, en is annuïtair. Dat wil zeggen een vaste maandsom last (rente en aflossing) en einde looptijd hypotheek geen resterende schuld.

Een zeer beperkt aantal banken biedt aflosvrije hypotheken aan. De meeste banken beperken de financiering tot 90% van de aankoopsom. Dit houdt in dat je 10% van de aankoopsom uit eigen middelen moet betalen naast de kosten koper die ook uit eigen middelen moeten komen. Een klein aantal banken verstrekt tot 100% van de aankoopsom onder bepaalde voorwaarden. Bepalend voor de hoogte van de maximale hypotheek is daarnaast het netto inkomen. Vooral voor ondernemers is interpretatie van cijfers om te komen tot een juiste bepaling van het netto inkomen niet voor iedere bank vanzelfsprekend.

Voor Nederlanders vaak niet gekend is de koppeling tussen rentetarief en afname van verzekeringsproducten. Met andere woorden een rente tarief is niet alleen afhankelijk van hetgeen je leent ten opzichte van de waarde van de woning, maar ook of je wel of geen verzekeringen sluit via de geldverstrekker. De Schuld Saldo Verzekering is de meest voorkomende en geeft de hoogste korting op de rente. Het is een overlijdensrisicoverzekering waarvan de uitkering mee daalt met de openstaande schuld. Vaak heeft men al een overlijdensrisico verzekering of is het voordeliger die in NL af te sluiten. Er zijn twee maatschappijen in NL die dit doen.

Tip: calculeer even en vergelijk de lasten van rente en premie voor verzekeringen.

Als je een deel van je eigen middelen wil of moet inbrengen in je nieuwe hypotheek in België en als dat deel moet komen uit de verkoop van je woning is het niet vanzelfsprekend dat de bank dat met een overbrugging oplost. Er zit een toch nog altijd grens tussen de twee buurlanden. En dat blijkt ook hier soms een obstakel. Zeker als je ook nog niet meteen in je nieuwe woning terecht kunt, bijvoorbeeld bij nieuwbouw, vergt het een nauwkeurige afstemming in de volgorde van ontvangen en betalen van gelden uit verkoop en voor de aankoop.

Bijzonder is ook de Wet op het Hypothecair Krediet. Die beschermt de consument die een hypotheek aangaat. Twee zaken zijn vermeldenswaardig. Ten eerste kan de aanvangsrente, als die voor een kortere periode dan de looptijd van de hypotheek is vastgesteld, nadien niet meer dan verdubbelen. In een tijd waarin de korte rente ( bijvoorbeeld de 1 jaarsrente) lager is dan de vaste rente, is het de moeite een korte rente te overwegen.

Daarnaast kent men door deze wet geen boeterente bij het tussentijds extra aflossen of omzetten van de hypotheek. Men mag een wederbeleggingsvergoeding aanrekenen die gelijk is aan 3 maanden rente over het extra afgelost bedrag.

Het proces in een hypotheek aanvraag verschilt niet veel van Nederland. Banken geven de gelegenheid een simulatie op te maken online of hard copy, (let dan wel op het rente tarief en de voorwaarden), dit is tijdens of vóór de beoordeling , dus nog geen definitieve offerte en vervolgens wordt na beoordeling en akkoord een aanbod (onvoorwaardelijke offerte) opgesteld.

Belgische banken toetsen op andere kredieten en betalingsgedrag bij de Belgische Nationale Bank en ook bij de Nederlandse BKR. Het verstrekken van de hypotheek gaat ook hier gepaard met een notariële akte. De kosten moet je inschatten op ongeveer 2.2% van het hypotheek bedrag. Het verschilt per bank of men een volledige inschrijving in het hypotheekregister wenst of dat men genoegen neemt met een lagere inschrijving aangevuld met een hypothecair mandaat. Die laatste combinatie kan behoorlijk in kosten schelen. Het is dus niet alleen een rentetarief dat het verschil tussen geldverstrekkers maakt.

Tip: neem voor de keuze van bank en hypotheek alle relevante verschillen in ogenschouw.

Dit is echt maatwerk, vandaar dat ik me hier beperk tot slechts enkele van de huidige algemene regels. Wil je specifieker naar je eigen situatie kijken, neem contact op.

Inkomstenbelasting is geregeld in een “belastingverdrag ter voorkoming van dubbele belasting”, tussen Nederland en België. Voor wat betreft inkomen uit arbeid (o.a. loon en winst uit onderneming) geldt dat je belasting betaalt daar waar je werkt. Is dat uitsluitend Nederland, dan ben je daar inkomstenbelasting verschuldigd en kun je ook (mits je kwalificeert) je hypotheekrente aftrekken. Als je uitsluitend in NL werkt en in België woont moet je toch in beide landen aangifte inkomstenbelasting doen. In België heet deze belasting Personenbelasting. België moet het Nederlands inkomen vrijstellen van heffing.

Verwarrend voor velen is dat men de Gemeentebelasting ook heft via deze Personenbelasting. Die moet je dan wel betalen. De sociale zekerheid (waaronder premies volksverzekeringen, en o.a. opbouw aow, ziektekosten) is in een Europese Verordening bepaald. Als je uitsluitend in NL werkt en in België woont ben je in Nederland sociaal verzekerd.

Uit praktische overweging ga ik hier niet in op situaties waarin je in twee landen werkt en of een uitkering krijgt etc., etc …..


Succes in je zoektocht!