Aan de hand van een voorbeeld wordt duidelijk hoe het overgangsrecht eigenwoningschuld werkt.
Voorbeeld
Een man heeft vorig jaar zijn woning verkocht en zijn aflossingsvrije hypotheek (box 1) afgelost met de verkoopopbrengst. Momenteel huurt hij nog, maar onlangs heeft hij een mooi appartement gekocht. Op 10 januari 2019 is de overdracht bij de notaris en ontvangt hij de sleutel. Is het mogelijk het appartement nog te financieren met een aflossingsvrije lening in box 1?
De man geeft aan dat hij zijn vorige eigen woning heeft gefinancierd met een aflossingsvrije lening in box 1. Die lening viel onder het overgangsrecht waardoor hij niet hoefde te voldoen aan de per 2013 geïntroduceerde aflossingseis. Dit overgangsrecht is neergelegd in artikel 10bis.1 Wet IB 2001. Het overgangsrecht voor bestaande eigenwoningschulden eindigt zodra de lening wordt afgelost. Dat is de hoofdregel.
Echter, op deze hoofdregel bestaat een belangrijke uitzondering. Indien de man binnen de periode ‘lopende jaar + 1 kalenderjaar’ opnieuw een eigenwoningschuld heeft, dan is op deze nieuwe lening het overgangsrecht van toepassing tot maximaal het bedrag van de afgeloste lening. Dit is geregeld in het derde lid van artikel 10bis.1 Wet IB 2001.Voor de man betekent dit concreet dat hij uiterlijk op 31 december 2018 een eigenwoningschuld moet hebben, wil hij gebruik kunnen maken van het overgangsrecht.
Het feit dat hij in 2018 de koopakte heeft ondertekend, is in dit kader niet voldoende. Hij geeft aan dat de levering van het appartement op 10 januari 2019 staat gepland. Dat is de datum waarop ook de eigenwoningschuld ontstaat. Omdat deze datum ná 31 december 2018 ligt, is het overgangsrecht niet van toepassing. Een aflossingsvrije lening in box 1 is dan niet mogelijk omdat in dat geval niet wordt voldaan aan de aflossingseis. Slechts als het mogelijk is de levering van het appartement te vervroegen naar 2018, is het mogelijk gebruik te maken van het overgangsrecht.
Ongeacht of dit lukt, is het van belang te weten dat aflossingsvrije financiering beperkt mogelijk is. Op grond van onderdeel 6.8 van de Gedragscode Hypothecaire Financieringen geldt er een beperking in de hoogte van de aflossingsvrije hypotheek. Het aflossingsvrije gedeelte van de financiering is beperkt tot maximaal 50% van de marktwaarde van de woning bij verstrekking van de financiering.
Belang voor de praktijk
Uit het voorgaande blijkt dat aflossing van de hypotheek er in beginsel toe leidt dat het overgangsrecht verloren gaat. De wetgever maakte een uitzondering met het oog op oversluitingen en verhuizingen naar een nieuwe eigen woning binnen de periode ‘lopende jaar + 1 kalenderjaar’. Een verhuizing van de ene eigen woning naar de andere eigen woning zal in de praktijk dus niet snel tot problemen leiden. Het overgangsrecht blijft dan behouden tot het bedrag van de bestaande eigenwoningschuld.
Dat ligt anders indien tijdelijk een huurwoning wordt betrokken. Een veelvoorkomend fenomeen bij scheidingen. Als dan niet binnen de genoemde periode opnieuw een eigenwoningschuld tot stand komt, is het overgangsrecht voor bestaande eigenwoningschulden definitief verloren gegaan.
Bron: Fiscaal Juridisch Adviesbureau Nationale Nederlanden
